Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU – 2019)

El pasado 6 de marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, el gobierno modificó una serie de artículos de la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que afectan sensiblemente a los contratos de arrendamiento.

Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, siempre sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, la novedad es que se incorpora una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, no quedan sometidos su contrato a lo dispuesto en la Ley de arrendamiento urbanos por lo que prima la voluntad de los contratantes, sin estar sujeto a las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Igualmente se incorpora que no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos los contratos de cesión de vivienda temporal e uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato (alquileres turísticos), comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa.

Analizamos en este post las novedades de la Nueva Ley.

Duración del plazo del arrendamiento de vivienda 

Tras la reforma se aumenta el plazo legal, recuperándose  la duración mínima de 5 años cuando el arrendador sea persona física (anteriormente la duración mínima era de tres años)  y se incorpora una novedad en el que si el arrendador es persona jurídica el plazo es de 7 años.

Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años. (anteriormente la prórroga era de 1 año.)

El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, aunque no aparezca inscrito el arrendamiento en el registro de la propiedad, el nuevo adquirente de la vivienda arrendada queda vinculado por el contrato de arrendamiento del anterior propietario.

Limitaciones a la renta y fianza

La renta será la que libremente estipulen las partes, se establecen limitaciones a la actualización de las mismas, ya quenunca podrá ser superior al IPC anual, y no se podrá elevar la renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.

Respecto de los gastos de formalización del contrato de arrendamiento se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Será obligatoria la fianza de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades para el arrendamiento con un uso distinto  del de vivienda, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de pacto entre las partes.

Se establecen limitaciones, para el caso de  arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.

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